物件探しのパートナー

ネットなどで不動産会社の物件紹介を見ていると、同じ物件を見かける事もあるかと思います。
オススメ物件特集と言いながら、他の不動産会社のホームページにも同じ物件がオススメとして紹介されていたり。
このような現象が起こるのはなぜでしょうか。

それはレインズシステムというものがあるからです。
レインズとは指定流通機構という公益法人。
不動産会社など横の繋がりをもっと活性化させようという事で、レインズでは適正な取引と流通の円滑化を図るためのできた全国網羅されたシステムです。
会員となった不動産業者はレインズから不動産物件情報を受け取り、情報の提供を自由にできるのでどこの不動産会社でも同じ物件を紹介する事ができます。
大手不動産会社、中小不動産会社などに物件情報の大きな差は無い、という事でもあります。
茨木市鮎川不動産

なので、会員となっていない不動産会社は必然的に情報収集能力が低いという事になります。
より多くの物件を紹介できればそれだけ多くのニーズに応えることができる、とも言えます。

今では複数の不動産会社を巡る、というのはただの無駄骨という事です。
なので、物件を選ぶのであれば不動産会社よりも、営業マンを味方に付ける事が重要になってきます。
しっかりした最新情報を提供して貰いましょう。

地元の不動産屋に行けば掘り出し物件が見つかる、というのはもはや昔の話かもしれません。
とは言え、それは掲載されている物件がレインズに載っているというだけなので個々が持っている物件情報とはまた別物でしょう。
ともあれまずは信頼できる営業マンと仲良くなり不動産会社との窓口を作ることが先決です。
物件探しは一人ではできませんから、心強いパートナーが必要になってきます。

中古物件や賃貸物件は、やりとりする営業マンとの交渉次第で決まります。
ご希望ぴったりの物件を紹介するかしないかはその出会ったパートナー次第です。
より多くの物件を見て回り、自分に合った良い物件を見つけてください。

より良い不動産会社を選ぶために

アパートやマンションを選ぶとき、必ず不動産会社を通す事になります。
近隣の適当なところに入って後悔した人も少なくないはずです。
性質の悪い不動産業者に引っかかってしまい、嫌な気持ちになった経験をした方も多いのではないでしょうか。
不動産会社はとりあえず契約を取りたいので、無駄に勧めて来ます。

じっくり比較検討して相談したいのに、不動産側にその意思がなければ相談も何もありません。
ゆっくり選びたいのに急かすようにしてきたり、こちらが希望の条件を言っているのにも関わらず、まったく関係のない物件を推してきたり……。
これでは物件探しなんてできません。

しかし、そうは言ってもそんな悪質なところばかりではありません。
希望通りの物件を探すために親身になってくれる不動産会社も当然あります。

重要なのはそういう不動産会社を見つける事ができるかどうかです。

まずはあなた自身が不動産について知識を身につける事が必要になってきます。
インターネットを利用して、不動産会社のオススメ物件特集などを参考にして希望する物件をいくつか見つけ、相場などを確認しましょう。
不動産会社に引っ掛かってしまうのは予備知識も無くすべてを委ねてしまうからです。

こういう物件を探しているのですが、だけでは足りません。
こっちは色々と知っているんだぞ、と思わせることが牽制になり、相手も下手に不良物件を勧めたりはしてこないでしょう。
何も知らないこそ何でも鵜呑みにしてくれると相手は思っているので、まずはそこにシャッターを閉じて下さい。
通じない、と思ったら素直に応じるかもしれません。

とは言え、そんな不動産会社と絡むぐらいだったら別の不動産会社にした方が良いです。
そこに大手や中小という隔たりはありません。
大手だから安心できる、というのは通用しないでしょう。

ネットで不動産会社の口コミ情報などを参考にしてみて下さい。色々と知りたい情報を得ることができるかもしれません。

税金と住宅購入の関係

住宅を購入するにあたりどうしても避けられないのが税金の問題です。
新築でも中古でも、戸建てでもマンションでも、購入すると必ず消費税が発生します。
とは言っても中古の場合、購入するとき仲介業者を通していなければ消費税は発生しませんが。
中古は基本的に個々での取引になりますので、そこで消費税は発生します。
消費税はあくまで利益目的の事業者が事業を行った場合、とありますので個々での取引では消費税はありません。
その住宅取引のみですが……。中古の場合は、不動産取得税、登録免許税という税金が掛かります。
軽減税率の条件をその住宅が満たしている場合もありますので、調べてみましょう。

新築になると話は別です。
新築になると色々な税金が出てきます。
まずは契約時に必要な印紙、これは購入する価格の額によって印紙の値段が変わります。
不動産取得税、登録免許税、消費税、そして固定資産税に都市計画税などです。
ローンがあればローンの返済額もそうです。税金とは違いますが、払わなければならないお金には違いありません。

さきほど言った中古マンション物件の軽減税率についてですが、登録免許税控除の適用条件に、耐火建築物であれば築後25年以内であることが条件になります。
不動産取得税では築20年、耐火住宅であれば登録免許税と同様の条件で、こちらは耐震の安全性の基準を満たした証明があれば控除を受けられます。

住宅を購入する場合、こういう税金の計算をあらかじめしておくと後で楽です。
額が額なだけに、掛かる税金は非常に大きなものになります。
現在、2015年時点で消費税は8%ですが、それが10%になればどうでしょうか。
また今後どのようにその他税金が変わってくるか分かりません。

2014年、マンションが最も売れなかった時期だったそうです。
前年に比べて20%以上売上率が下がったと言います。
それは消費税が8%から10%へ引き上げられる可能性があったからです。

消費税ひとつでここまで買い渋りが起こるぐらい税金の問題は大きいと言えます。

価格の安さに含まれた理由

住宅市場の中で相場よりも安い戸建て物件があった場合、多く見られるのが再建築不可という物件です。
建築基準法上では道幅4m以上の道路に2m以上接している土地に建物を建てる事はできません。
なので、道路と接している幅が2m未満の土地にある建物は建築基準法に基づき、再建築不可物件という事になります。
住めるのは住む事はできます。ただ、建物が古くなって建て替えたくても建て替える事ができない物件です。
そうなったらリフォームで済ませるしかなくなってしまいます。

他には容積率の許容を超えている物件です。
容積率というのは、その敷地に建てて良い建物の広さの事を言います。
土地の面積に対する建物の延床面積のことです。その上限が容積率といいます。大体、何平米のうち何%と表記されているはずです。
土地をフルに使って建物を建てる事はできず、あらかじめ決められたその容積率を超えて建っている物件は違法建築です。

また容積率は家に面した道路の広さによって変わってきます。
住宅地ではあまり見かけませんが、前面道路が狭ければ土地が広くても建てられる建物も制限されます。
建ぺい率という制限もあります。
容積率は土地に対しての建物の割合でしたが、建ぺい率は建物内の床面積の制限です。
他にも色々と法令がありますので、興味がありましたら調べてみると良いかもしれません。

かつては銀行側もこういう物件に融資していました。
が、あまりにも多いため政府の方からそういう物件には融資をしないでくれ、というお達しがあったのです。
なので現在ではこれらの法令違反物件には融資はしません。

素人では分からない部分です。
最近ではハウスインスペクションという住宅診断が需要を高めています。
こう言った違法建築や基礎構造の問題点など指摘を建築士などのプロに依頼すると第三者視点で診断してくれます。
その物件価格の安さの原因が分かるかもしれません。

価格の安さにはこう言った含まれています。

やはり現地へ赴いた方が

不動産のホームページで紹介されているようなオススメ物件特集などでは周囲の環境までは教えてくれません。
そこはもう自分の足で確認する他ないのです。
住居と周囲の環境は切っても切り離せない密接な関係ではありますが、そこは入居者の希望であるため大多数の人にとって有益な情報なのか微妙なところだからでしょう。
そういう情報が掲載されていない以上、直接赴いて散策してみると良いと思います。

どこに住むのか決まっているのであれば調べるのも簡単だと思います。
中には調べている時間など無い、という人もいるかもしれません。
そこはネットで調べるしかありません。地図やグーグルなどで付近の様子を探るしかないのが現状です。

もっと丁寧に物件を紹介してくれれば使いやすいのですが……。
不動産屋で物件の周囲の環境などを紹介しているところは少ないです。
ネットでは特にそうだと思います。
たとえば、隣の家との間隔、景色、静かかどうかなどの情報までは判らないはずです。
大手なら尚更ではないでしょうか。ネットで調べて分からない分は直接出向くか、電話などで問い合わせてみると良いかと思います。
気になった物件があれば実際に見に行く、という方法がベターなような気がします。
またネットに掲載されている物件などは、情報が古かったりするので確認するためにも一度は直接出向くのが確実です。

不動産側ももう少しネットに力を入れて欲しいというのは感じますが、ネットでいくら紹介したところで実際に見てみない事には分からないところも多いかと思います。
掲載する情報の取捨選択が難しいですからね。
不動産が有益だと思った情報が、借りる側にとっては微妙なモノだったりします。
また、何が必要なのか不必要なのかが分かりませんから。
とりあえず入居者を集いたい、という事で適当な情報を掲載する事も考えられます。
が、そうすると信用を失う事にもなりかねません。
どんな情報でそんな誤解を生むかも分からない以上、下手な情報は掲載できない、という部分もあるかと思います。

住宅の資産価値はどこから?

住宅の購入するにしても、売却するにしても、資産価値というものが必ず絡んできます。
資産価値というのは、その物件そのもの客観的に見た価値のことを言います。

そんな資産価値の割合は色々とあります。立地条件、周囲環境、そしてその建物、と様々な要素が絡み資産価値というのを出します。
ただ、大きな割合を占めるのは”立地”だと言われています。
周囲の環境は変わるものであり、建物も時が経てば劣化して行きます。
変わらないのは立地条件ぐらいです。

分かりやすく言えば、駅からの距離も十分な価値に入ります。
駅に近ければ近いほど資産価値は高く、また商業施設や公共施設との距離、あとは都心へのアクセスなどです。
どれも近ければ近いほど価値が高いと言われています。

なので、資産価値があるというのは誰が住んでも便利な場所にある、という事になります。
もちろんその場所で価値を見出せない人もいるかと思います。
この場合は、似たような条件で探している場合ということです。
たとえば、駅から近い場所に住みたいと考えた場合、価値がどこにあるのか、ということです。
近ければ良いですよね。

不動産において、お手ごろ価格で良い立地条件の物件の存在は考えない方が良いです。
前述したように需要がある場所というのは総合的に価値が高くなっているので、どこも高いです。

ただ、将来的にどうなるか分からないところという場所があったりしますよね。
道路が開通して利便性が高くなる、新線や新駅が出来る、などの交通面での発展性が潜む場所は価格が並程度になっていたります。
そういう立地場所であれば将来的に資産価値が上がります。

資産価値の高い物件とは、すぐに買い手が付くような物件の事を言います。
駅から近い、商業公共施設から近い、となれば人気の理由も分かるかと思います。
それが人気の地域にそんな立地条件の物件があったら、それは高いのは当たり前ですよね。
結局は需要の問題、という事になります。

売れ残り物件は満足物件?

インターネットや情報誌で同じ物件が同じ価格で、数社に掲載されている場合、それは売れ残り物件です。
ただ、住宅物件に関しては売れ残りというのは悪い事ではありません。
売り手側からしてみたら迷惑な話かもしれませんが、売れ残り物件が不良物件とは限りません。
たとえば、不便な場所にある老朽化した中古物件でもそれを必要としている人もいるわけです。

売れ残り事情というのは需要と供給の問題です。
たまたま巡り合う機会がなかった、というだけの事になります。

売れ残っている理由として、大部分がその住宅価格と見合っていない、という事が挙げられます。
先程も言ったように需要と供給の問題です。
ピンポイントで高く売るよりも、多くの人を狙って安く売りに出した方が最後は得をします。
売れ残れば残るほど、その資産価値は下がっていきますので。

微妙で色々と不便な土地であったとしても、相場よりも低ければ買い手が付く可能性が高くなります。
しかしそうは言っても、売れ残ってしまうものはあります。
中古物件であれば前に住んでいた人がいた、と思えばそこは最低限住める土地だということです。
日本で人が住むような場所ではないところを探す方が難しい気がします。

売れ残り物件事情も様々です。
ですが、売れ残っているというのはただ単に需要が低い、という部分だけではありません。
中には本当に不良物件という形で市場に出てしまっている場合もあります。
どこに家を持つにも、そこが人気物件だったとしても土地やその周辺の事はしっかりと調べてからの方が良いと思います。

売れ残りの物件を見てみたら意外と良い場所だった、という人もいます。
売れ残りと言っても、それは人気がなく売れていないのでなく、そこの必要としている人がたまたまいなかったというだけのことです。
どこに住むかはそれぞれ最低限の条件はありますが、どこを妥協できるかは人それぞれになります。
あなたにとっていらない要素だったとしても、違う人にとっては重要な要素だったりしますよね。

住宅購入に必要な資金

多くの人は住宅を購入する場合、まず先におおよその予算を決めておくかと思います。
その予算内で収まるよう物件を探すのが一般的です。
そうでもしなければ、あっという間に手の届かない高物件まで欲しくなり限度がなくなってしまいます。
また住宅購入はローンと長い付き合いになります。将来的に続くローンを考えると、事前の見積もりはとても大切になってきます。

住宅購入を考えている場合、購入限度額だけを考える人はいません。
物件の購入代金以外にも色々と費用、諸費用というものが掛かります。
仲介してくれた不動産業者に大して支払う仲介手数料、契約書に必要な印紙、また司法書士や土地を調査するのであれば調査士に支払う報酬など多く費用が発生します。
ローンを利用するときには金融機関に事務手数料や保証料などを支払うことになります。

またこれらは住宅を購入する前の段階です。
購入した後にも出費は続きます、固定資産税、都市開発税、マンションであれば修繕費などの費用が発生します。
引越し費用や新しく購入したいと考える家財道具なども同様です。
そして追加で不動産取得税の請求もきます。

一般的には住宅価格の3%から10%というのが諸費用になります。
正確な数字を出したいのであれば不動産業者や専門家に相談してみてください。
それは諸費用などを含んだ見積もりを出してもらえるかと思います。

また頭金の話になりますが、なるべく多めに用意しておいた方が良いです。
ローンを組む場合、頭金が無いとその分も借り入れしなくてはならず長い期間を考えると費用は100万円以上違ってきます。
購入する価格が高いため、利子などが高く付くことになりますので頭金だけは用意しておきましょう。

住宅購入において得する方法というのはあまりありません。
どちらかというと、損を少なくする方法と言った方が正しいです。
余計な損をしないように購入する、というのがもっとも得する方法と言えるかと思います。

マイホームは新築? 中古?

マイホームを買おうと考えた場合、選択肢としてまず選ぼうとするのが新築か中古か、だと思います。
その迷う部分は色々とあるはずです。
まずはその迷う部分を書き出してみましょう。

それは価格の問題ですか? 築年数の問題ですか?
住宅だけに絞れば自ずと必要なものが出てくるかと思います。

新築は設備や工法において最新技術や設備などが導入される場合も多いです。
その分値段は張りますが、安全などを第一に考えるのであれば新築が無難だと思われます。
ですが、最近の中古物件もなかなかに侮れない、というのが現実です。
築10、20年を経た物件でも、住み心地には文句のない、また古さを感じさせない中古物件も多くあります。

新築の最大の売りは、注文住宅であることです。
なので間取りなどを自由に決める事ができる、というのが新築です。
土地さえ決まっていればどんな風な家を建てるのかは自由になります。
将来に備えた住宅開発も可能なので、永住を考えるのであれば新築の方が良いかもしれません。
新築と中古の差は築年数にあると思います。
時が経てば経っているほど、老朽化していくのは当然です。
新築の場合はより長く住宅を維持することができる、というのは長く住むという考えにマッチします。
いくら外観がオシャレで築年数を感じさせない、と言っても中の柱や基礎が若返るわけではありません。

中古の利点は、実物を見て買うことができる部分です。
新築とは違い、土地選びから始まるわけではありませんので直接建っている姿を拝見する事ができます。
価格面でも有利ではあります。
実際、中古物件を購入してリフォームをする、という方法が中古物件の最大の利点でもあります。
良いところは残し、気に入らない部分をリフォームする。
しかもそれが新築購入よりも1000万円近く安く済ませる事が可能、というのが売りになるかと思います。
自分たちの気に入った居住空間を作る、を割安で可能なのです。

が、それは規模にもよります。
中古物件をリフォームする規模によっては新築を購入した方が安く済んだ、という事にもなりかねません。

不動産サイトにあるオススメ物件特集などを見て、築年数と資金計画を練った上で決めるのが賢明だと思います。

住宅ローンの金利について

住宅ローンには変動金利と固定金利というものがあります。
変動金利は借り入れ期間中に金利が変動するため、毎月の返済額も変動してくるタイプ。
固定金利というのは金利が固定されているため、毎月の返済が固定されているタイプです。
両方ともそのままの意味です。

では、それぞれどちらのタイプが良いのか確認しましょう。

固定金利の利点は市場金利の変動に左右されない事にあります。
市場金利が低金利で始まりあり、今後の金利が上昇する傾向が懸念される場合は固定金利の方が良いとされています。
ただ逆に金利が下がってしまっても、決められた額を支払わなければならないため余計に支払う可能性が出てきます。

逆に変動金利はその時の状況によって支払額が変動します。
金利が低くなれば比較的安くなりますが、高くなればその分支払わなくてはなりません。
変動金利のメリットは金利が下がれば下がるほど得をする、という形式です。

どちらが有利なのかは分かりません。
そもそも金利自体は少子高齢化などの社会状況、また経済状況に大きく左右されるため、一概にどちらが得という判断はできません。
構造的なデフレ経済に加え、金融緩和などにより日本は極めて金利が上昇しにくい経済環境とも言えます。

なので一般的には、金利は下がって行くという傾向が強いようです。
そのため変動金利や保険で短期固定型の住宅ローンを組む人が多いように感じます。
ローンの支払いは長いものになります。20年、30年先、今の経済がどう変わるかは分かりません。
不安を煽るわけではありませんが、この先ずっとこのままという事は無いと思います。
そのため、いつでも切り替えができるプランを選択する人が多いのがその影響でしょう。

今考えたベストな選択が、数十年後ドえらい結果を招くという事も考えられます。
少しでも得な選択というよりも、どちらに転んでも損をしない、という考えの方が良いかもしれません。
保身的な判断がベストな選択、それが妥当なところだとは思います。

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